Banten | mediasinarpagigroup.com – Pengurus Wilayah (Pengwil) Banten Ikatan Notaris Indonesia (INI) dan Pengurus Wilayah (Pengwil) Banten Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT) menyelenggarakan Upgrading NOTARIS dan PPAT dengan tema “PPJB BERBALUT HUTANG PIUTANG”, pada hari Rabu tanggal 14 September 2022 bertempat di Ballroom Menara Top Food Alam Sutera Kota Tangerang. Acara tersebut diikuti dan dihadiri oleh Notaris, PPAT, dan ALB Notaris dan ALB PPAT sebanyak 350 peserta.
Ketua Pengwil Banten Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Periasman Effendi, S.H., M.H dalam sambutannya mengatakan bahwa kenapa kita mengambil tema “PPJB BERBALUT HUTANG PIUTANG” karena memang selama ini Banten, banyak sekali teman-teman kita yang tersangkut dengan kasus karena perbuatan PPJB, mudah-mudahan nanti kita bisa menggali lebih jauh lagi bagaimana kita dapat menyikapi perbuatan PPJB ini dalam rangka sifat kehati-hatian kita dalam membuat Akta, Tuturnya.
Dari Kanan ke Kiri : Rani Ridayanti, S.H., M.H., Periasman Effendi, S. H. M.H., Sepyo Achanto, S.H., M. H., Yayat Ahadiat Awaludin, S.SiT., M.H., Rustianah, S.H., M. Kn.
Selanjutnya atas nama Pengwil IPPAT Banten dan Pengwil INI Banten mengucapkan terimakasih kepada para narasumber dan juga Bapak Direktur yang sudah hadir disini untuk memberikan pencerahan untuk kita semua dalam menyongsong zaman yang semakin canggih, teknologi juga canggih, kejahatan juga canggih. Jadi mudah-mudahan kita semakin berhati-hati dalam pembuatan akta di masa-masa yang akan datang, selanjutnya kami juga memohon maaf atas segala kekurangan dalam menyelenggarakan acara ini dan terimakasih banyak juga kepada para panitia yang telah mempersiapkan acara ini dengan begitu sempurnanya, mudah-mudahan acara kita dari awal sampai akhir nanti mendapatkan perlindungan dan ridho Allah SWT dan akhirnya kita mendapatkan ilmu yang manfaat untuk bekal kita dalam menghadapi tugas dan jabatan kita sebagai Notaris dan PPAT terutamanya di wilayah Banten, harapnya.
Dalam sambutannya Ketua Pengwil Banten Ikatan Notaris Indonesia, Rustianah, S.H., M.Kn mengatakan bahwa apa yang telah disampaikan Ketua Pengwil Banten IPPAT, itu juga yang kami sampaikan dari INI. Perlu kita ketahui bahwa kita bisa dibilang bagaikan dua sisi mata uang, jadi di Banten ini, khususnya di Banten, INI dan IPPAT baik pengurus maupun anggotanya semua dalam keadaan baik-baik saja, harmonis, saling hormat dan cinta. Kami Pengurus Wilayah Banten baik INI maupun IPPAT merasa terpanggil kenapa memberikan materi tentang PPJB BERBALUT HUTANG PIUTANG, karena terus terang ini kewajiban kami selaku pengurus, mengingatkan kembali rekan-rekan, yang namanya Hutang Piutang sudah dikunci jaminannya Hak Tanggungan dan Fiducia, jangan ada yang lain lagi.
Jangan sekali-kali hutang piutang jaminannya PPJB karena kita semua tidak menginginkan masalah hukum yang tidak kita inginkan itu datang kepada kita semua yang membuat akta tersebut dan tugas kita baik Notaris maupun PPAT jika ada klien yang menghendaki untuk membuatkan seperti itu, bukan hanya ditolak namun diberi pengertian diberi penyuluhan hukum tentang akibatnya dan memang itu tidak diperkenankan, tegasnya.
Direktur Pengaturan Tanah Komunal, Hubungan Kelembagaan dan PPAT Kementerian ATR/BPN RI, Sepyo Achanto, S.H., M.H. Memukul Gong tanda dibukanya Kegiatan Upgrading Notaris dan PPAT oleh Pengwil Banten INI – IPPAT
Acara Upgrading Notaris dan PPAT tersebut dihadiri oleh Kepala Kantor Wilayah Banten Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional yang diwakili oleh Kabid II, Yayat Ahadiat Awaludin, S.SiT., M.H dalam sambutannya menyampaikan bahwa Kakanwil tidak dapat hadir karena pada waktu bersamaan diundang oleh Bapak Gubernur Banten di pendopo bersama para Kepala Kantor untuk hadir memenuhi undangan KPK terkait Monitoring dan Evaluasi Sertifikasi Aset Pemerintah Kabupaten Kota dan Propinsi termasuk juga Monitoring Upaya Pencegahan terjadinya Korupsi dalam rangka Pengelolaan Aset.
Yayat mengatakan bahwa kami sangat bersyukur karena kami sebagai pelaksana dari kebijakan administrasi pertanahan yang ada di daerah bekerjasama dengan Notaris dan PPAT karena kita adalah mitra sejajar sesuai apa yang dikatakan oleh Bapak Menteri saat menyampaikan sambutan pelantikan di BPN Pusat, semoga bisa berjalan seiring sejalan harmonis saling menghormati saling mencintai berarti kita satu keluarga, kita sama-sama memberikan pelayanan yang terbaik kepada masyarakat, kita sama-sama mengamankan tanah di seluruh Indonesia agar jangan sampai terjadi permasalahan di kemudian hari baik produk yang kita dibuat sendiri, baik oleh PPAT ataupun oleh Kantor Pertanahan, sebab begitu mudahnya para penegak hukum mencap kita sebagai turut sertakah atau mafia tanah. Bapak dan Ibu yang langsung berhubungan dengan badan hukum dan perorangan bahwa tadi sudah disampaikan oleh Ketua Pengwil Banten INI diberikan mereka pemahaman jangan kita menerima pekerjaan itu karena melihat sesuatu yang kedepannya menjadi masalah besar untuk kita yang nantinya uang itu sudah tidak lagi berharga, ungkapnya.
Selanjutnya Yayat mengucapkan terimakasih sekali kepada Ketua Pengwil Banten IPPAT mengadakan kegiatan ini pencerahan juga nanti buat teman-teman kami para Kasi yang ada disini kebetulan kami undang juga atas perintah pak Kanwil para Kasi PHP untuk hadir disini bagaimana dinamika yang terjadi di INI maupun di IPPAT agar kami juga nanti dalam memberikan pelayanan itu menyesuaikan untuk kebaikan kita bersama, tandasnya.
Kegiatan Upgrading Notaris dan PPAT dengan tema “PPJB BERBALUT HUTANG PIUTANG” dalam rangka Peringatan Ulang Tahun IPPAT Ke 35 di Provinsi Banten juga turut dihadiri oleh Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN RI yang diwakili oleh Direktur Pengaturan Tanah Komunal, Hubungan Kelembagaan dan PPAT Kementerian Agraria dan Tata Ruang /BPN RI, Sepyo Achanto, S.H., M.H dalam sambutannya menyampaikan harapan besar dari kami kepada seluruh PPAT dan dalam hal ini sebagian besar juga anggota INI dalam situasi dan zaman saat ini tolong untuk menyesuaikan meningkatkan profesionalisme dan integritas di dalam pelayanan pertanahan.
Karena sesuai arahan Bapak Menteri dalam pelayanan ini tentunya kedepan semua mengarah menuju pelayanan yang 100% digital fully digital dalam era transformasi digital. Tentunya ini tidak hanya kementerian tetapi juga perlu kerjasama kekompakan semua penopang layanan juga yaitu PPAT. Dalam masa transisi ayo sama-sama meningkatkan koordinasi, komunikasi, tidak ada masalah yang tidak bisa diselesaikan yang penting harus diawali dengan niat untuk memberikan pelayanan pertanahan yang baik, ujarnya.
Upgrading Notaris dan PPAT terbagi menjadi dua Materi, Materi I disampaikan oleh Narasumber Direktur Pengaturan Tanah Komunal, Hubungan Kelembagaan dan PPAT Kementerian ATR/BPN RI, Sepyo Achanto, S.H., M.H dengan tema pembahasan “PERAN PPAT DALAM PELAYANAN PERTANAHAN” dengan Moderator Rani Ridayanti, S.H., M.H. Bapak Sepyo Achanto, S.H., M.H menyampaikan Kedudukan PPAT pada PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah pada 6 ayat(2) adalah Dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Persiapan Akta Elektronik Implementasi UU Cipta Kerja dan Aturan Pelaksanaannya. Pasal 86 PP 18 Tahun 2021 adalah Pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat dilakukan secara elektronik.
Penyerahan Cinderamata dari Ketua Pengwil Banten INI, Rustianah, S.H., M.Kn kepada Kabid II Kanwil ATR/BPN Banten, Yayat Ahadiat Awaludin, S.SiT, M.H.
Akta Elektronik adalah dokumen elektronik yang dikeluarkan oleh sistem elektronik yang tersertifikasi. Berdasarkan Pasal 5 UU ITE, Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah. Sertifikat sesuai dengan data yang ada di kantor pertanahan. Para pihak dapat menghadap secara fisik maupun virtual (contoh zoom) , dan aplikasi harus dapat memastikan para pihak adalah benar, melalui biometric, face recognition dan valid identitas melalui domisili elektronik. PPAT, Para Pihak dan Saksi wajib mempunyai tanda tangan elektronik (TTE).
Menggunakan Materai Elektronik, Sepyo menyebutkan data PPAT yang terdaftar di seluruh Indonesia sekitar 22.242 orang, yang belum tervalidasi sekitar 975 (4%) dan belum terverifikasi sekitar 1.789 (8%), nanti tolong di cek lagi oleh Kantah-Kantah bagaimana keberadaan yang bersangkutan jangan-jangan sudah almarhum, berhenti atau pensiun, datanya tolong di update lagi.
Tentunya harapan Kementerian PPAT selalu meningkatkan profesionalisme dan integritas agar terhindar dari permasalahan-permasalahan yang ada seperti saat ini, permasalahan hukum dan tentunya memberikan pelayanan-pelayanan yang baik terhadap masyarakat.
Penyerahan Cinderamata dari Ketua Pengwil Banten IPPAT, Periasman Effendi, S.H., M.H. kepada Direktur Pengaturan Tanah Komunal, Hubungan Kelembagaan dan PPAT Kementerian ATR/BPN RI, Sepyo Achanto, S.H., M.H.
Kondisi Pelayanan telah diterbitkan Permen ATR/Kepala BPN RI Nomor 2 Tahun 2018, ada 2 aspek yaitu unsur pembinaan dan pengawasan PPAT. Pasal 1, Pembinaan adalah usaha, tindakan dan kegiatan yang dilakukan oleh Menteri terhadap PPAT secara efektif dan efisien untuk mencapai kualitas PPAT yang lebih baik, Pengawasan adalah kegiatan administratif yang bersifat preventif dan represif oleh Menteri yang bertujuan untuk menjaga agar para PPAT dalam menjalankan jabatannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan dan kode etik. Pasal 12-13, Pengaduan pelanggaran yang dilakukan oleh PPAT berasal dari masyarakat, baik perorangan/badan hukum, dan/atau IPPAT. Informasi dugaan pelanggaran PPAT dapat berasal dari media massa, cetak maupun elektronik, media sosial atau media informasi lainnya. Pengaduan terhadap dugaan pelanggaran oleh PPAT dapat disampaikan secara tertulis kepada Kementerian atau melalui website pengaduan, aplikasi laporan sarana pengaduan lainnya yang disediakan oleh Kementerian.
Tata cara Pemeriksaan pasal 30-49 melalui MPPD, MPPW dan MPPP. Jenis Sanksi terhadap pelanggaran yaitu Teguran Tertulis, Pemberhentian Sementara, Pemberhentian Dengan Hormat, Pemberhentian Dengan Tidak Hormat. Rancangan Perubahan PerMen ATR/KaBPN tentang Pembinaan dan Pengawasan PPAT tentang pelanggaran terhadap pelaksanaan layanan elektronik pertanahan. PerMen ATR Nomor 33 tentang Uang Jasa PPAT.
Penyerahan Cinderamata dari Ketua Pengwil Banten INI, Rustianah, S.H., M.Kn. kepada Narasumber, DR. I Made Pria Dharsana, S.H., M.Hum.
Pelaksanaan Pasal 99 PP 18 Tahun 2021 “Ketentuan lebih lanjut mengenai penyelenggaraan Pendaftaran Tanah secara elektronik, penyimpanan dan penyajian data dan/atau dokumen elektronik, bentuk, isi, dan tata cara pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah secara elektronik, percepatan Pendaftaran Tanah, pendaftaran hak tanggungan secara elektronik, pencatatan perjanjian pengikatan jual beli dan perjanjian sewa, pencatatan objek perkara, dan perintah status quo, perubahan hak guna bangunan dan hak pakai menjadi hak milik, dan Pendaftaran Tanah bekas hak barat atau Tanah bekas milik adat serta Tanah swapraja sebagaimana dimaksud dalam Pasal 84 sampai dengan Pasal 98 diatur dalam Peraturan Menteri”.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan perjanjian sewa atas tanah terdaftar dapat dicatatkan ke Kantor Pertanahan. Untuk itu, perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut: a. pencatatan PPJB dan perjanjian sewa dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan para pihak; b. permohonan pencatatan dapat diajukan oleh pihak penjual atau pihak pembeli; c. bidang tanah yang dilakukan pencatatan tidak dapat dilakukan peralihan hak selain kepada pihak yang tercantum dalam perjanjian; dan d. pelayanan pencatatan PPJB dan perjanjian sewa termasuk pelayanan pencatatan sehingga dikenakan Penerimaan Negara Bukan Pajak. Moderator Rani Ridayanti, S.H.M.H menutup Materi I mengungkapkan mengenai PPAT itu yang menarik adalah mengenai pendataan elektronik dan sekarang sedang kita jalankan tapi kita adalah masa transisi sehingga terus terang aja kita juga sering mengalami beberapa kendala di PPAT-PPAT yang sudah praktek akan tetapi BPN Pusat tetap untuk terus memperbaiki server dan lain-lainnya masukan-masukan kita diperlukan sehingga nanti pelayanan secara elektronik akan berjalan dengan sempurna di tahun 2025, tuturnya.
Foto Direktur Pengaturan Tanah Komunal, Hubungan Kelembagaan dan PPAT Kementerian ATR/BPN RI, Kabid II Kanwil ATR/BPN Banten, Pengwil Banten INI dan IPPAT bersama Pengda Se- Banten INI dan IPPAT saat Acara Upgrading Notaris dan PPAT di Menara Top Food Alam Sutera Kota Tangerang
Materi II disampaikan oleh Narasumber Ahli dan Pengajar/dosen dari FH Universitas Warmadewa, Bali dan juga dosen Program Studi Magister Kenotariatan di Universitas Indonesia, DR. I Made Pria Dharsana, S.H., M.Hum dengan tema pembahasan “PPJB BERBALUT HUTANG PIUTANG” dengan Moderator Lisa Priandini, S.H., M.Kn. DR. I Made Pria Dharsana, S,H., M.Hum mengatakan bahwa Akta PPJB sebagai Jaminan Hutang tentu saja hal tersebut tidak dapat dibenarkan karena Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah suatu perjanjian pendahuluan dari proses terjadinya jual beli oleh satu pihak kepada pihak yang lainnya. Sedangkan Perjanjian Hutang Piutang memiliki konstruksi yang berbeda dari PPJB.
Perjanjian Hutang Piutang pada prinsipnya adalah hutang piutang antara satu pihak dengan pihak lainnya sedangkan PPJB pada prinsipnya adalah proses jual beli antara satu pihak kepada pihak lainnya. PPJB dan Perjanjian Utang-Piutang berdiri sendiri-sendiri dan tidak dapat dikaitkan satu dengan yang lainnya karena memiliki prinsip yang berbeda. Selain itu harus dilihat pula maksud dan tujuan para pihak dalam membuat PPJB tersebut. Pihak-pihak yang datang ke hadapan notaris untuk membuat perjanjian jika telah memenuhi syaratsyarat sahnya perjanjian yang disebutkan di atas tentu notaris harus membuatkan perjanjian yang diinginkan. Setiap akta yang telah dibuatkan oleh Notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna kecuali dapat dibuktikan sebaliknya.
Foto bersama dengan 4 penanya terbaik dalam Upgrading Notaris dan PPAT “PPJB BERBALUT HUTANG PIUTANG“
Macam-macam PPJB : PPJB lunas adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli dimana pembeli sudah melunasi pembayaran atas objek yang dimaksud dan pembeli diberikan kuasa mutlak untuk menjamin terlaksananya hak-hak pembeli dalam transaksi jual beli tersebut dan hak tersebut tidak akan berakhir karena sebab-sebab apapun, perjanjian ini juga tidak akan berakhir karena meninggalnya salah satu pihak tetapiakan menurun kepada ahli waris masing-masing pihak. Sedangkan PPJB tidak lunas adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli dimana pembeli belum melunasi pembayaran atas objek yang dimaksud dan di dalam perjanjian itu terdapat klausula yang mengatur apabila proses jual-beli tersebut sampai batal di tengah jalan karena kondisi apapun. Perjanjian hutang piutang tidak dapat dibuat dengan PENGIKATAN JUAL BELI.
Suasana saat peserta melakukan absensi dan pengambilan Sertifikat Upgrading Notaris dan PPAT “PPJB BERBALUT HUTANG PIUTANG“
Dr. Ghansham Anand, S.H., M.Kn menyatakanbahwa setiap perjanjian utang-piutang tidakbisa dibuat dengan perikatan jual-beli, jika memang ingin dijadikan jaminan maka harus dibuat dalam bentuk perjanjian jaminan dan bukan perjanjian perikatan. Setiap perjanjian utang-piutang yang menjadikan akta PPJB dengan Kuasa Menjual sebagai jaminan akan menimbulkan kecacatan yang melanggar Pasal 1320 KUH Perdata tentang syarat sahnya perjanjian. Hal ini dikarenakan pihak debitur pada prinsipnya tidakingin menjual tanah atau bangunan yang dimilikinya. Pihak debitur hanya ingin asetnya dijadikan sebagai jaminan saja dalam perjanjian utang-piutang. DR. I Made Pria Dharsana, S.H., M.Hum memberikan kesimpulan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Kuasa Menjual adalah sah di depan hukum sepanjang dibuatnya perjanjian itu sudah sesuai dengan syarat sahnya perjanjian di dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Namun PPJB dengan Kuasa Menjual ini tidak dapat dijadikan sebagai jaminan dalam sebuah perjanjian utang-piutang. Hal ini karena perjanjian jual-beli dan utang-piutang memiliki dua konstruksi yang berbeda karena prinsip yang berbeda pula. Sehingga jika terdapat perjanjian utang-piutang di belakang PPJB dengan Kuasa Menjual, maka hal itu dapat dijadikan dasar bagi salah satu pihak untuk melakukan gugatan terhadap perjanjian itu di Pengadilan Negeri setempat.
Begitu pula dengan kedudukan perjanjian utang-piutang yang menjadikan PPJB dengan Kuasa Menjual sebagai jaminan, tidak akan memiliki kepastian hukum. Hal ini dikarenakan PPJB dengan Kuasa Menjual yang dibuat sebagai jaminan itu mengalami cacat kehendak dikarenakan pihak debitur tidak memiliki kehendak untuk menjual tanah atau bangunan yang dijadikan jaminan melalui PPJB tersebut. Karena cacat kehendak itu pulalah maka berdasarkan Pasal 1328 KUH Perdata, perjanjian yang telah dibuat tersebut akan dianggap tidak pernah ada. Sehingga perjanjian utang-piutang tersebut tidak memiliki kekuatan untuk mengikat kedua belah pihak.
Foto Bersama 350 peserta saat Kegiatan Upgrading Notaris dan PPAT “PPJB BERBALUT HUTANG PIUTANG” Pengwil Banten INI – IPPAT
Selanjutnya ia memberikan saran kepada Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang diharapkan dapat memberikan pengetahuan bagi masyarakat mengenai hal ini agar masyarakat tidak tertipu dengan modus-modus yang digunakan oleh oknum-oknum yang ingin menguasai tanah atau bangunan milik masyarakat secara ilegal dan bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. Moderator Lisa Priandini, S.H., M.Kn menutup Materi II dengan mengatakan bahwa materi sangat menarik dan apresiasi teman-teman juga masih banyak ingin bertanya tetapi Cuman karena keterbatasan waktu ya mohon maaf rekan-rekan mungkin kalau masih ada yang mau ditanyakan bisa langsung email ke pengwil untuk kami sampaikan ke Pak Made. Karena keterbatasan waktu Upgrading ini saya tutup, imbuhnya.(Bunga Anggun Sari, S.H.,M.Kn)
.
